Как купить квартиру в 2024 году выгодно и безопасно — пошаговая инструкция

При покупке квартиры нужно тщательно подготовиться к любым ситуациям и обратить внимание на все детали. Это финансовое вложение может существенно повлиять на будущее. В процессе покупки квартиры нужно правильно выбрать застройщика, провести юридическую проверку и оценить инфраструктуру района.

• С чего начать?
• От чего зависит цена?
• Как выбрать квартиру?
• Как проверить квартиру?
• Способы покупки квартиры
• Как завершить процесс покупки?

С чего начать?

Первый пункт при покупке квартиры — адекватная оценка своего финансового положения. Здесь нужен комплексный анализ ваших доходов, расходов, сбережений, а также текущих долговых обязательств. Оценив своё финансовое состояние и сопоставив с действующими рыночными ценами, можно понять, получится ли рассчитывать на единовременную оплату. Если нет, необходимо оформлять ипотеку.

Предварительно следует обратиться в БКИ и проверить кредитную историю. Это важно сделать, так как любые ошибки или неисправленные погрешности будут препятствовать получению займа. Нередко именно кредитная история становится ключевым фактором, по которому банк принимает решение о выдаче ипотеки.

Кроме того, нужно проанализировать свой официальный уровень доходов. Банки придерживаются определённых требований к платёжеспособности заёмщиков. Ваш заработок должен не только покрывать обязательства, но и поддерживать привычный уровень жизни без существенного снижения качества. Как правило, ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 60% от общего размера доходов. Если же анализ показывает, что текущий уровень не соответствует требованиям банка, стоит рассмотреть более бюджетные варианты жилья.

От чего зависит цена?

Цены на объекты недвижимости существенно различаются в зависимости от множества факторов. Их можно разделить на несколько основных категорий: местоположение, характеристики самой квартиры, состояние рынка недвижимости. Давайте подробно разберём каждый.

1. Местоположение

В районах с развитой инфраструктурой, удобным доступом к центру города или важными транспортными магистралями обычно более высокие цены на жильё. На стоимость также влияет наличие рядом школ, детских садов, больниц, магазинов, торговых и развлекательных центров. Расположение в экологически чистом районе, вдали от промышленных зон, тоже увеличивает цену квартиры.

2. Характеристики квартиры

Большая площадь, наличие раздельных комнат, просторной кухни, лоджии или балкона обычно повышают стоимость. Жильё с хорошим видом стоит дороже. Первые и последние этажи могут оцениваться ниже из-за определённых неудобств.

Квартиры на вторичном рынке с современным ремонтом, качественной отделкой и дополнительными удобствами продаются дороже. В новостройках цена зависит от стадии строительства. Чем ближе объект недвижимости к сдаче, тем выше его стоимость. Наличие качественной отделки также увеличивает цену квартиры.

3. Состояние рынка недвижимости

Высокий спрос и ограниченное предложение в определённом районе или на конкретный тип жилья могут повышать стоимость. Также на цену недвижимости влияют инфляция, изменение ключевой ставки Центрального Банка, колебания валютных курсов. Ещё один фактор – низкие процентные ставки по ипотеке. Они увеличивают спрос и, как следствие, стоимость жилья.

Как выбрать квартиру?

Первым делом следует уделить внимание району, в котором вы присматриваете квартиру. Оцените его инфраструктуру: наличие магазинов, школ, детских садов, парковки и остановки общественного транспорта. Удобный доступ к образовательным учреждениям, зонам отдыха и спорта значительно повышает привлекательность жилья. Важно также обратить внимание на благоустройство района. Желательно, чтобы во дворе были игровые площадки, хорошие дороги и тротуары.

Состояние дома и подъезда напрямую влияют на качество жизни и стоимость. Наличие консьержа, закрытый двор, чистота, качественные лифты — всё это повышает уровень комфорта.

При выборе квартиры особое внимание следует уделить и её планировке. Особенно когда речь идёт о покупке вторичного жилья. Убедитесь, что не было незаконных перепланировок. Они могут повлечь за собой юридические сложности при его продаже или использовании. Также проверьте целостность стен, наличие или отсутствие влажности, состояние окон и дверей.

Очень редко жильё бывает идеальным во всех отношениях. Так что нужно расставить приоритеты, определиться с тем, какие параметры безоговорочно важны, а чем можно пожертвовать. Начать поиск квартиры можно через специальные интернет-платформы. Это даст вам представление о ценах, предложениях и поможет составить список потенциальных вариантов.

Можно также обратиться к профессионалам – агентствам недвижимости или риелтору. Они помогают на всех этапах покупки жилья, начиная от подбора вариантов и заканчивая заключением договора купли-продажи.

Без соответствующих знаний и опыта провести полноценную юридическую экспертизу самостоятельно крайне сложно. Агентства и риелторы обладают необходимыми ресурсами и знаниями для того, чтобы проверить объект на предмет наличия обременений, прав собственности, законности перепланировок и других потенциальных юридических проблем. Это позволяет минимизировать риски при покупке и обеспечить безопасность сделки с недвижимостью. Также стоит учитывать, что агентства работают эффективнее частных риелторов.

Как проверить квартиру?

При покупке квартиры, будь то вторичный рынок или недвижимость в новостройке, крайне важно тщательно проверить состояние дома. Оптимальное время для осмотра — дневные часы. Тогда естественное освещение позволит детально рассмотреть все нюансы.

На вторичном рынке ключевой шаг — запросить у продавца технический паспорт и сопоставить фактическую планировку с указанной в документах. Совпадение гарантирует отсутствие несанкционированных изменений. В случае обнаружения перепланировок удостоверьтесь в их законности. Нелегальные изменения – это не только дополнительные расходы, но и обязательное восстановление первоначального состояния помещения, а также возможные штрафы.

Внимательно осмотрите стены, полы и потолки на отсутствие трещин, влажности и плесени. Проверьте окна и двери на герметичность. Убедитесь в исправности системы отопления, водоснабжения и электропроводки. Обратите внимание на дворовую территорию, состояние холла и работу лифта. Если всё в порядке, переходите на юридическую проверку. Важно узнать, нет ли наличия обременений, прав третьих лиц и историю объекта недвижимости. Здесь также могут помочь профессионалы: юристы, риелторы или агентства.

В новом доме осмотр следует начать с проверки качества строительства. Возьмите с собой уровень, чтобы оценить стяжку пола и ровность стен. Полезно будет также использовать вольтметр для проверки напряжения в розетках. Обратите внимание и на окна. Очень часто именно они оказываются «‎с сюрпризом»‎.

Убедитесь, что створки открываются и закрываются легко и свободно. Нередко застройщики могут установить окна с дефектными замками, которые не работают должным образом. Ручки должны хорошо прилегать и легко переключаться между открытым и закрытым положениями. Уплотнитель должен быть как на створке, так и на раме, обеспечивая герметичность.

Также внимательно осмотрите внутреннюю часть рамы и откосы на предмет сколов и царапин. Даже при дневном свете рекомендуется использовать фонарик для лучшего выявления мелких повреждений. Любые повреждения на стекле следует отметить маркером, чтобы зафиксировать дефекты и обсудить их устранение с застройщиком.

Способы покупки квартиры

Существует несколько форм приобретения квартиры в собственность. Каждая из них имеет свои особенности и требования к оформлению. Давайте разбираться.

1. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

ДДУ представляет собой договор между покупателем и застройщиком. Первый вносит денежные средства в строительство дома, а второй обязуется передать квартиру покупателю с заданными характеристиками (площадь, количество комнат, этажность, планировка). После сдачи новостройки квартира оформляется в собственность. ДДУ требует обязательной госрегистрации, что гарантирует защиту прав дольщиков на федеральном уровне. Кроме того, договор можно расторгнуть, если срок сдачи жилья задерживается.

2. Переуступка

Например, человек по каким-либо причинам решает продать квартиру в строящемся доме. Здесь поможет переуступка. Это сделка, при которой права и обязанности по уже заключённому договору купли-продажи недвижимости передаются от одного покупателя другому лицу.

Суть переуступки заключается в том, что все первоначальные соглашения и условия сохраняются. Меняется лишь лицо, вступающее в эти права и обязанности. Для оформления обычно требуется заключение дополнительного соглашения между уступающим и приобретателем.

Это хороший способ одному выйти из сделки с недвижимостью, не потеряв деньги, а другому — купить квартиру, возможно, даже быстрее или выгоднее.

3. Договор купли-продажи

При его заключении продавец передаёт право собственности на квартиру покупателю. Такой договор, как правило, не требует нотариального удостоверения. Исключение составляют оформление ипотеки, долевая собственность, а также сделки, в которых участвуют несовершеннолетние или ограниченно дееспособные лица. Хотя договор купли-продажи и не требует регистрации, для официального оформления права собственности его необходимо подать в Росреестр.

4. Жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это объединение людей, которые вместе собирают деньги на покупку жилья. Каждый участник вносит определённую сумму, называемую паевым взносом, чтобы в итоге получить свою квартиру. Кооператив договаривается со строителями о возведении дома. После завершения процесса квартиры распределяются среди участников в зависимости от их вклада.

Раньше такие кооперативы могли работать с любыми домами. Но сейчас их создают, чтобы сдать жильё, если застройщик обанкротился и не смог завершить проект. ЖСК помогает в таких случаях довести дело до конца и обеспечить людей квартирами.

Как завершить процесс покупки?

Успешное завершение сделки — это результат не только удачного выбора объекта недвижимости, но и правильного юридического оформления всех этапов покупки. Каждая последовательность шагов требует особого внимания.

После того как вы выбрали подходящую квартиру и согласовали условия с продавцом или застройщиком, наступает время для подписания предварительного договора купли-продажи.

Этот документ устанавливает основные условия будущей сделки, включая сроки, цену и порядок расчётов. Внесение задатка является подтверждением вашего намерения приобрести квартиру и обычно составляет определённый процент от стоимости недвижимости. Для продавца он служит гарантией, что человек не откажется от покупки без весомых причин.

Окончательное подписание договора купли-продажи — это ключевой момент сделки с недвижимостью. Важно тщательно проверить все условия. Особенно указанную в нём полную стоимость покупки.

Старайтесь отдавать предпочтение безналичным расчётам. Такой подход обеспечит дополнительную безопасность и возможность отслеживания всех платежей. Также убедитесь, что все бумаги подготовлены корректно. При необходимости лучше проконсультироваться с юристом.

После подписания договора купли-продажи следует процесс регистрации права собственности в Росреестре. Это официально подтверждает вас как нового владельца. После регистрации и полной оплаты вы получите ключи от квартиры.

Также рекомендуется провести тщательный осмотр на предмет скрытых дефектов. В случае их обнаружения, согласно Гражданскому кодексу РФ, вы имеете право требовать устранения недостатков, компенсации убытков или даже расторжения договора купли-продажи.

Каждый из этих шагов требует внимательности и ответственного подхода. Не стесняйтесь задавать вопросы и привлекать к процессу профессионалов. Они помогут избежать потенциальных рисков и сделают процесс покупки квартиры максимально прозрачным и безопасным.